Proč pronajímatelé bytů před provokatéry ombudsmanky neuspějí

14. 05. 2015 9:47:50
Pronajímatel jedná ve strachu o svůj majetek, za situace nedostatku informací a nákladnosti jejich shromažďování, špatné vymahatelnosti práva a v prostředí přílišné ochrany nájemníků

Prostřednictvím občanského sdružení Poradny pro občanství, občanská a lidská práva (http://poradna-prava.cz/, podotýkám, že nelze určit kdo organizaci financuje, nejsou zveřejněny výroční zprávy za období 2011 - 2014) iniciovala veřejná ochránkyně práv provokační akci, kterou popsala ve své nedávné zprávě pro Sněmovnu.

(http://www.ochrance.cz/fileadmin/user_upload/zpravy_pro_poslaneckou_snemovnu/Ctvrtletky/2014-04-Q-web.pdf). Podstata spočívala v tom, že zaměstnankyně Poradny telefonovala třem realitním makléřům jako zájemkyně o nájemní bydlení. Ve dvou případech se představila jako Horvátová a jednou vlastním jménem. Makléři se zeptali, zda je Romka. Když odpověděla kladně, bylo jí sděleno, že prohlídku bytu nezprostředkují, neboť si to majitel bytu nepřeje. S několikaměsíčním odstupem dotyčná pracovnice Poradny na popud ombudsmanky podala k soudu žalobu z důvodu diskriminace. Prý ji byla způsobena nemateriální újma ve výši 100.000 korun http://www.ceska-justice.cz/2015/03/ombudsmanka-testovala-hranou-provokaci-realitni-kancelare-romka-podala-zalobu-za-ujmu/.

Zde je třeba zdůraznit, že § 133a občanského soudního řádu přenáší důkazní břemeno ve sporech o diskriminaci na stranu žalovanou. Europoslanec Petr Mach (Svobodní), který s tímto postupem vyjádřil ostrý nesouhlas, založil pro případ soudního přiznání vzneseného nároku transparentní účet, kde bylo k 15.4.2015 shromážděno 53.079 korun (https://www.fio.cz/scgi-bin/hermes/dz-transparent.cgi?ID_ucet=2000766566).

Právník Kanceláře veřejné ochránkyně Vojtěch Pospíšil v Hospodářských novinách komentoval účast svého zaměstnavatele v případu následující klíčovou větou: „Odmítnutí musí být racionálně odůvodněno individuální vlastností žadatele, například že jde o neplatiče“. Nechejme na soudu, jak rozhodne, zda přizná odměnu za provokaci, za neposkytnutí něčeho, co dotyčná ve skutečnosti vůbec nechtěla. V této souvislosti však vyvstává klíčová otázka pro budoucnost. Jak a s jakými náklady zkoumat individuální vlastnosti žadatele a co může být přípustná individuální vlastnost, pro kterou lze žadatele odmítnout bez rizika antidiskriminační žaloby.

Každý pronajímatel se snaží ověřit platební schopnost potenciálních nájemníků a jejich bezúhonnost. Základním nástrojem je insolvenční rejstřík a centrální evidence exekucí (neznámo proč není dostupná na CzechPoint), kde jsou však vedeny nařízené exekuce v právní moci, nikoliv věci pouze zahájené. Běžný občan nemá přístup do evidence podaných exekucí (ministerstvo financí), registru dlužníků (přístup pouze pro členy, což jsou banky, poskytovatelé půjček., mobilní operátoři, leasingové firmy....), záznamů finanční správy ani zdravotního a sociálního pojištění. Pátrat na soudech, zda se proti zájemci vedou nějaká řízení, by nevedlo k smysluplnému výsledku ve vztahu k nákladům, a to kvůli neznámé soudní příslušnosti vyplývající ze změn bydliště. Žel, v Česku přes všechnu elektronizaci justice není centrální přehled o účastnících soudních řízení. Vhodné by bylo vyžádat si od zájemce o bydlení výpis z trestního rejstříku a výpis z bodového hodnocení řidiče. Ještě větší význam bude mít pro zkoumání bezúhonnosti připravovaný registr přestupků. Jestliže se někomu zdá podobné zkoumání přepjaté, podívejme se na § 23 odst. 1) zákona o střelných zbraních a střelivu. Stát nepovažuje za spolehlivého pro vydání zbrojního průkazu toho,

a) jehož trestní stíhání pro úmyslný trestný čin bylo pravomocně podmíněně zastaveno nebo bylo pravomocně rozhodnuto o podmíněném odložení návrhu na potrestání, a dosud neuplynula zkušební doba nebo lhůta, v níž má být rozhodnuto, zda se osvědčil,

b) kdo prokazatelně nadměrně požívá alkoholické nápoje nebo prokazatelně požívá návykové látky11), nebo

c) kdo pro vnitřní pořádek a bezpečnost představuje vážné nebezpečí svým jednáním, za které byl v posledních třech letech pravomocně uznán vinným ze spáchání více než jednoho přestupku

1. na úseku zbraní a střeliva,

2. na úseku používání výbušnin,

3. na úseku ochrany před alkoholismem a jinými toxikomaniemi nebo obdobného přestupku proti

bezpečnosti a plynulosti provozu na pozemních komunikacích,

4. na úseku obrany České republiky,

5. proti veřejnému pořádku,

6. proti občanskému soužití,

7. proti majetku, nebo

8. na úseku zemědělství, myslivosti a rybářství tím, že úmyslně neoprávněně zasáhl do výkonu práva

myslivosti nebo do výkonu rybářského práva anebo úmyslně lovil zvěř nebo chytal ryby v době

hájení.

Nevím, proč by pronajímatel měl být méně důsledný při ochraně svého majetku než stát při udělování povolení nosit zbraň.

Důvod, proč být obezřetný spočívá i ve složení potenciálních zájemců o nájemní bydlení. Pod palbou reklamy na hypotéky se většina lidí snaží bydlet ve vlastním (v Německu je podíl soukromého nájemního bydlení 43 procent), i když splátky bude plnit velice obtížně i za normální ekonomické situace. V Česku trh soukromého nájemního bydlení zasahuje asi 20 procent dospělé populace, a zahrnuje osoby:

  • hledající první bydlení (po škole, po osamostatnění od rodičů),
  • po rozchodu s partnerem (řešení akutního problému),
  • nedosahující bonity pro poskytnutí hypotéky,
  • ostatní (migrující za prací, nechtějí řešit problémy spojené s vlastnictvím nemovitosti, neřeší budoucnost...).

Z tohoto je zřejmé, že v této skupině je větší pravděpodobnost nestability smluvního vztahu.

Považuji také za nutné ptát se zájemce na důvody, proč volí právě nájemní vztah, kde v současnosti bydlí, proč se chce stěhovat (uskutečnit alespoň prohlídku ulice kde má bydliště), zda pracuje, kde a jak dlouho. Tyto požadavky se zdají jako od Velkého bratra, ale ve Spojených státech jsou naprosto běžné, včetně přístupu k úvěrovému scoringu a požadavku na reference od předchozího pronajímatele.

Při jednání je nutné si vyhradit právo neuzavřít nájemní smlouvu, jestliže:

  • nájemce není schopen složit přiměřenou kauci,
  • počet osob žijící ve společné domácnosti s potenciálním nájemcem by byl nepřiměřený velikosti bytu (např. u 3 + 1 vyšší než 5-ti členná rodina),
  • v rodině alespoň jedna dospělá osoba nepracuje,
  • vůči potenciálnímu nájemci existují pohledávky nebo bylo v minulosti nebo je v současnosti vedeno exekuční, insolvenční, konkursní řízení,
  • se ukáže, že existuje pravděpodobnost, že potenciální nájemce nemíní respektovat a dbát ochrany majetku, žije nezřízeným životem, byl ve výkonu trestu, dopustil se přestupku vůči občanskému soužití či trestného činu.

Moje smlouva na nájem bytu má již 9 stran včetně deklaratorní úpravy převzetí předmětu nájmu ze strany Pronajímatele za denního světla, tedy minimálně 2 hodiny před západem slunce, kdy Nájemce bere na vědomí, že podrobné předání/převzetí může trvat včetně prohlídky Bytu a sepsání protokolu i více jak 2 hodiny (Je to možná úsměvné, ale zkuste přebírat byt za tmy, kdy odcházející nájemce vám hodí klíče a řekne „zdar, já pádím“).

Jak to vypadá v praxi? Odmítl jsem chlapíka, který přišel špinavý a v podroušeném stavu. Stejně tak dalšího, který se při rozhovoru opřel pozadím v ocvočkovaných riflích o automobil souseda. Neuspěla ani skupina mladíků v autě, které na „drzo“ zaparkovali sousedovi před vjezd do garáže či rodina, která žila pouze na dávkách (nikdo nepracoval) a první co požadovali, byla výměna atestované keramické podlahy v celém bytě, protože, jejich děti by prý mohly uklouznout. Zkušenosti s hluchoněmými jsou také odrazující. Komunikace s nimi je krajně obtížná a vznikají zvýšené náklady, maily nebo SMS správy jsou zásadně bez oslovení s velice autoritativní, s nedůtklivou stavbou vět. Také zde zazněl požadavek na předělání úplně nové kuchyně, neb se jim do té současné nevleze kvůli rozměrům myčka. Musím také konstatovat, že pokud narazím na nájemníka ochotného podepsat smlouvu bez prostudování, jde o signál, že ji nehodlá dodržovat. Tento předpoklad se následně potvrdil a dnes je proti němu vedena exekuce. V takovém případě, i těsně před podpisem smlouvy, bych jednání ukončil. Také bych nepronajal byt kuřákovi, chovateli psa či kočky, i když podle nového občanského zákoníku (NOZ) nejde toto v bytě zakázat. Zákonodárcům zřejmě ani nepřišlo na mysl, že vymalování bytu po tříměsíčním „vyuzování“ včetně úklidu přijde na 15.000 korun. V případě, že nájemci po pár měsících dají výpověď, pronajímatel bude utrácet peníze pouze za malování. Jak je vidět, existuje dvojí metr. V jedněch soukromých prostorech poslanci kouření povolili, v případě barů a hospod je chtějí zakázat. Pouze konstatuji, že na porušení smlouvy o nájmu v deklaratorní části zákazu kouření a chovu zvířat, stejně tak jako na přistěhování dalších osob, bych reagoval podáním zákonné výpovědí. Zde by bylo na místě, pro posílení právní jistoty obou stran, aby doručení výpovědi (i další korespondence mezi soukromými osobami) bylo možné za úplatu svěřit státu a mohla nastat zákonná fikce doručení.

Důvody opatrnosti jsou zcela nasnadě. Majitel bytu přenechává k užívání nájemci majetek v hodnotě mnoha set tisíc, ba milionů korun (u 3 +1 mimo velká města počítejme pořizovací hodnotu 2 mil. korun). Podle NOZ lze požadovat kauci pouze do výše 6 měsíčních nájmů, avšak průměrná doba k získání exekučního příkazu k vyklizení bytu je cca 18-24 měsíců (když to dobře jde). V případě špatného odhadu protistrany může pronajímatel přijít o 12 až 18 měsíčních nájmů spolu se zaplacenými náklady na energie (pokud zůstanou media přehlášeny na pronajímatele, ten je jednoduše nemůže při neplacení nechat odpojit, mohl by se dopustit trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru). K tomu přičtěme možné škody na stavebních prvcích, případně i vybavení bytu.

Dále podle NOZ, v případě neplacení nájemného a nákladů na služby, má pronajímatel právo zaslat nájemci písemnou výpověď z bytu bez výpovědní doby, ale až po třech nezaplacených nájmech. A je také čistě na nájemci, zda si do bytu nastěhuje další příbuzné, přihlásí se k trvalému pobytu, v bytě si zapíše sídlo svého podnikání nebo si zřídí trvalé bydliště. Podle NOZ nemůže také pronajímatel po nájemci požadovat úhradu smluvní pokuty (např. za neprovedení změny trvalého bydliště nebo místa podnikání při skončení nájmu; budete tedy zadarmo chodit po úřadech a řešit tyto změny).

Proto výběr budoucího nájemníka je v pravdě alchymie a může zde hrát roli každá maličkost, každý „křivý“ pohled, špatné gesto, rozpor v tom, co žadatel říká, ale i „špatné“ jméno. Personalisté potvrdí, že pro výběr člověka stáčí prvních pár minut a těžko by se zdůvodňovalo, proč byl uchazeč(ka) odmítnut. Zde má ombudsmanka volné pole působnosti. Když se bavíme o tom, že: „ Odmítnutí musí být racionálně odůvodněno individuální vlastností žadatele...“, jde vyřadit zájemce o zaměstnání kvůli tomu, že má nehty jako lopaty (3 centimetry dlouhé, což dává předpoklad, že dotyčná nebude schopná používat ruce), je potetovaný na viditelných místech těla (na krku, rukou, nohou, dekoltu), nemá vyčištěné boty nebo neumí pozdravit?

Postoj pronajímatelů k Romům, popsaný ve zprávě ombudsmanky není správný, je paušalizující, ale vychází z ekonomické racionality. Romové statisticky mají nižší vzdělání i výdělky, je u nich vyšší nezaměstnanost i větší pravděpodobnost příjezdu dalších příbuzných za účelem „přechodného“ pobytu. Pronajímatel jedná ve strachu o svůj majetek, za situace nedostatku informací (neví co je protistrana zač, nemá jak ověřit její bonitu) a nákladnosti jejich shromažďování (i jeho čas jsou peníze a to nemluvím o ceně v případě podrobného ověřování informací), špatné vymahatelnosti práva (dlouhá doba mezi ukončením smlouvy a reálným vystěhováním, ztráta tržeb za nájem a energie, riziko neuhrazení vzniklých škod na nemovitosti) a v prostředí přílišné ochrany nájemníků (možnost výpovědi až po 3 měsících neplacení, přípustnost bydlení dalších osob nezávisle na vůli pronajímatele, smluvně neomezitelné kouření a chov zvěře v bytě). Ochota pronajmout nemovitost roste s nižšími náklady na ukončení transakce. Podobně jako nezaměstnanost není produktem snadného, ale naopak obtížného propouštění. Proto majitelé bytů a jimi pověření realitní makléři reagovali při neosobním telefonickém kontaktu na jméno Horváthová tak jak reagovali.

Když se zeptáte podnikatele, jak by zdůvodnil prodejní cenu rohlíku, dozvíte se, že se řídí okolím nebo vám sdělí, že jde prostě o jeho rozhodnutí. Nikdo denně nerozpočítává náklady na světlo, topení, mzdy, splátky úvěru ....... do ceny rohlíků. Kdyby vpuštění trhu do prodeje pečiva po roce 1989 bylo podmíněno výpočtem (odůvodněním) jeho prodejní ceny, nikdy by nebyl zaveden. V této souvislosti se opět vrátím ke větě „Odmítnutí musí být racionálně odůvodněno individuální vlastností žadatele, například že jde o neplatiče“ a chtěl bych uvést jednu historku. Český statistický úřad nedávno rozeslal do firem formulář s požadavkem na vyplnění hlášení. Současně na lejstru bylo sdělení, že ČSÚ obdržel na svoji činnost podporu z fondů Evropské unie. Byrokraté si neuvědomují, že na vyplňování úředních formulářů či zkoumání a odůvodňování individuálních vlastností žadatelů o nájem (zaměstnání...) občané žádné dotace nedostávají.

Čas od času přichází kampaň, kde se poukazuje na to, že podnikatelé platí do státního rozpočtu méně než zaměstnanci. Současný ministr hospodářství Jan Mládek je nazval parazity a šéf odborů Josef Středula prohlásil, že pokud někdo platí třetinu toho co ostatní, je logické když dostane třetinu sádry nebo třetinu srdeční chlopně. Když pominu, že podnikatelé se na rozdíl od zaměstnanců pohybují v režimu osobní odpovědnosti a také, chcete-li nutnost sociální solidarity (zaměstnanců vůči podnikatelům), tak zde existuje skupina lidí, která neplatí ani třetinové daně. Oni neplatí vůbec žádné daně. Jsou to všichni, kdo pouze daně spotřebovávají, tzv. neziskové organizace, dávkaři a hlavně státní úředníci včetně ministrů a ombudsmanky. Proč alespoň nemlčí?

Autor: Vilém Barák | čtvrtek 14.5.2015 9:47 | karma článku: 37.23 | přečteno: 2941x

Další články blogera

Vilém Barák

Nejsou „zemědělci“ jako zemědělci

Pěší demonstrace na Václavském náměstí sebou nese riziko, že se pár stovek účastníků vystaví posměchu. Když se stejný počet „demonstrantů“ posadí do traktorů, města včetně Prahy kolabují, účinek je o několik řádů vyšší.

25.3.2024 v 16:46 | Karma článku: 14.71 | Přečteno: 431 | Diskuse

Vilém Barák

Já jsem zemědělec, kdo je víc?

Zažíváme protesty zemědělců, někdy se proti systémoví demonstranti v Česku, Polsku, Bruselu, kteří místo pěšky jedou na traktorech, za zemědělce pouze maskují. Lehkost, s jakou ovládli Prahu ukazuje, jak by se dal provést puč.

13.3.2024 v 11:31 | Karma článku: 20.17 | Přečteno: 528 | Diskuse

Vilém Barák

Česko musí disponovat jadernými zbraněmi

Jsme připraveni hrát vabank způsobem „raději radioaktivní než ruský“? Nebo v zájmu osobní existence a „životů“ našich blízkých akceptujeme ruskou okupaci, přikrčíme se a budeme doufat, že za 40-50 let se zbavíme otroctví?

6.3.2024 v 16:56 | Karma článku: 16.78 | Přečteno: 494 | Diskuse

Vilém Barák

Vládo, postav se šíření ruského vlivu a strachu

Proč se šíření ruského vlivu a strachu česká vláda aktivně nepostaví? Je to nedůstojné a budí pohrdání tímto státem. Situace vyžaduje razantní sdělení, které pochopí i „žížaly“ v Kremlu, že na hlavu si kálet nenecháme.

28.2.2024 v 10:20 | Karma článku: 37.23 | Přečteno: 3001 | Diskuse

Další články z rubriky Politika

Michal Sabó

Nechte nám Mrazíka! Proč Češi stále milují Rusko a staré časy?

Česká veřejnost je rozdělena na dvě poloviny. Jedna podporuje Ukrajinu, druhá si stojí za Ruskem. Co vede lidi k hájení tyranie?

29.3.2024 v 6:45 | Karma článku: 0.00 | Přečteno: 6 | Diskuse

Jiří Žamboch

Putinovo dnešní vojenské srovnání NATO a Ruska záměrně kulhá.Situace Ruska je o dost lepší

Dnešní srovnání NATO Putinem dalším chytrým Putinovým tahem.Prohlášení "Rusko vydává desetkrát méně na obranu než Spojené státy, tak je ruský útok na NATO nesmyslný." má ukolébat veřejnost evropských členů NATO.Je to však jinak.

28.3.2024 v 20:10 | Karma článku: 10.37 | Přečteno: 263 | Diskuse

Jan Pavelec

ČR má se svým upoceným pojetím liberalismu 200 let zpoždění.

Podle Listiny základních práv a svobod se Česká republika nesmí vázat na jakoukoliv výlučnou ideologii či náboženské vyznání, a podle Ústavy má být státem sociálním, nikoliv (neo)liberálním.

28.3.2024 v 15:50 | Karma článku: 14.60 | Přečteno: 221 | Diskuse

Jan Bartoň

Přichází nový věk – volíme mezi tragédií a realismem

Pan Václav Vlk starší uveřejnil skvělý komentář k současné mezinárodní situaci pod titulkem Přichází nový věk tragédie. Abychom předešli tragédii, musíme zvolit realismus.

28.3.2024 v 10:00 | Karma článku: 29.13 | Přečteno: 629 | Diskuse

Petr Duchoslav

Ruský břeh Roberta Fica

Jsem proslovenský, dělám vlasteneckou a suverénní politiku, vše jen pro národ. Tak by se stručně dala charakterizovat politika staronového premiéra Roberta Fica. Zní to sice líbivě, ale realita je bohužel jiná.

27.3.2024 v 9:24 | Karma článku: 25.27 | Přečteno: 529 | Diskuse
Počet článků 287 Celková karma 21.38 Průměrná čtenost 2248

Každý má právo hledat své štěstí, pokud to není na újmu jiným lidem. Vycházím ze zásady, že stát je tu pro občana a nikoliv naopak. Každý z nás má právo hodnotit, zda pravomoci vykonávané státem by nešly vykonávat lépe nebo jinak, například zda je nevrátit občanům. Neustále je třeba hledat, jak věci dělat levněji, rychleji, přesněji, prostě efektivněji.

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Stále víc hráčů dobrovolně opouští Survivor. Je znamením doby zhýčkanost?

Letošní ročník reality show Survivor je zatím nejkritizovanějším v celé historii soutěže. Může za to fakt, že už...